Marcus 与慧玲想买一套百万组屋。我们替他们算了账。

案例推演：文中人物为综合虚构，并非 TRIBE 的真实客户；数字依据现行条例与真实成交数据计算。

2026 年第一季，组屋转售指数做了一件它近七年来没做过的事——它下跌了，跌幅 0.1%。在同样这三个月里，创纪录的 412 套组屋以百万元或以上成交，比上一季增加近五分之一。两件事同时为真：大盘降温，而顶端火热。光是大巴窑就录得 72 宗百万成交，那里的四房式中位价如今是 100 万元——不是个别离群值，而是一个典型买家所付的价。

所以当一对夫妇坐在桌对面说他们想要一套时，问题已不再是「这是不是疯了」，而是「它到底要花多少，以及这份溢价你买到的是什么」。下面就是从头到尾跑完的这笔账。

Marcus 与慧玲是一个合成人物——以典型数字搭建的侧写，而非真实客户。下面的数字是基于既定假设的真实演算。

图：ZKang123，CC BY-SA 4.0，via Wikimedia Commons。

这对夫妇与这套房

Marcus 与慧玲都是 36 岁，首次购屋者，月入合计 12,000 元。他们看上了大巴窑一套 104 万元的四房式转售单位，离她父母家近，步行五分钟到地铁。他们手上约有合计 25 万元公积金与 9 万元现金。

先看政府给的回补。月入 12,000 元让他们处在公积金购屋津贴（家庭）的 14,000 元顶限之下，对四房式以下的转售单位价值 80,000 元。他们高于特别公积金购屋津贴的 9,000 元顶限，所以在那里一分钱也拿不到。一项津贴，80,000 元，这就是一套百万组屋上所有的帮助。

融资，逐行来看

以 75% 的贷款与估值比，组屋贷款为 78 万元，首付为 26 万元（25%）。80,000 元津贴抵减首付，剩下约 18 万元要从公积金与现金里掏出——舒舒服服落在他们的储蓄之内。除此之外还有 26,200 元的买方印花税，以现金或公积金支付。

每月供款才是这套房咬人的地方。一笔 78 万元的组屋贷款，按 2.6% 优惠利率分 25 年摊还，是每月 3,539 元。这之所以要紧，是因为组屋受偿还比率（MSR）约束：你的供款不得超过月入的 30%。12,000 元的 30% 是 3,600 元——所以 Marcus 与慧玲只以每月 61 元之差越过这道顶限。他们符合资格，但只是勉强，而且只在组屋贷款上成立。同一笔贷款若按 3.0% 的银行利率计，供款就是 3,699 元——高过 3,600 元的 MSR 顶限，这意味着这套房的银行贷款对他们完全行不通。百万组屋没有给他们选贷款人的余地；它只给了一个选项，且踩在规则的边缘上。

不出现在任何对账单上的成本

还有一个数字，而它正是悄悄决定一套百万组屋是不是好的价值储藏的那个：公积金累计利息。Marcus 与慧玲从公积金里取出的每一块钱——首付与每月供款——本可以在普通账户里以每年 2.5% 滚利。当他们日后卖房时，必须把那笔钱连同它本应赚到的利息先归还给公积金，才能见到一分现金利润。

这个规模并不微小。光是 26 万元的首付，十年间就累计约 72,800 元的公积金利息。再加上同一个十年里他们从公积金偿还的本金所累计的利息——大约再 33,000 元——他们面对的是超过 10 万元的公积金，必须在任何收益「兑现」之前从售价中补回。在一套地契一路衰减、又没有集体出售上行空间的 99 年组屋上，这笔累计利息的回补，正是「一套感觉在增值的资产」与「一套更接近昂贵而舒适的消费品」之间的分界。

图：ZKang123，CC BY-SA 4.0，via Wikimedia Commons。

那么，值得吗？

诚实的答案是：有时值得，而理由并不在财务。大巴窑这套四房式，比裕廊西或兀兰这类非成熟市镇的四房式中位价贵 49 万元——89% 的溢价。这份溢价买到三样真实的东西：一个中央地段、步行五分钟到地铁，以及住在年迈父母的拐角处。如果这些对你值得，那就值得付。这份溢价买不到的，是一项更好的投资。一套百万组屋，是在一纸衰减地契上的高总价，融资踩在 MSR 的边缘，远端还有一笔六位数的公积金回补等着。它不是财富积累的机器；它是一个家，而你为住进去付了成熟市镇的溢价。

对 Marcus 与慧玲来说，定夺的从来不是那张表格——而是离她父母近，是否值 49 万元和十年紧绷的现金流。那是件公平的、值得去买的事。错误在于，一边买它，一边相信自己买的是资产。在一次看房说服你别的之前，先跑你自己的版本：把贷款对照 MSR 顶限来算，加上印花税，并从第一天起就把公积金累计利息放进模型。如果在溢价被诚实地点名之后，这个家依然值得，那它就值得。

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资料来源：Stacked Homes —— 2026 第一季组屋转售解析（412 套百万组屋；大巴窑中位价；自 2019 年第二季以来首次指数下跌）；建屋局 —— 公积金购屋津贴；公积金局 —— 房产累计利息。贷款、印花税与累计利息数字按既定假设计算；津贴顶限与 MSR 截至 2026 年 6 月。

Marcus 与慧玲是说明性的合成人物，并非真实客户。陈思来（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监，也是 TRIBE 的联合创办人。他以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交数据建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。地产代理注册号 R000303I。