River Modern 诚实评测

River Modern 在新项目评分卡上拿到 A 级（7.0）——大世界地铁站旁的临河地址，增长过了线。但它以 S$3,266 psf 开盘，是 River Valley 一簇里最贵的，换来的却是比它更便宜的邻居低一档的等级。

By TRIBE Editorial · 30 June 2026 · 2 min read

River Modern 是一个 455 户、99 年地契的新盘，坐落在大世界地铁站旁、一块临新加坡河的地块上，预计 2032 年前后落成。国浩在 2026 年 3 月开盘当天就以均价 S$3,266 psf 售出 逾 90%——是如今聚在大世界与河畔的四个几乎雷同项目里最高的。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 A 级（7.0）。这种「价最高、等级却比邻居低一档」的配对，正是整件事的关键，也值得你在付出临河溢价之前先弄明白。方法论公开，绝不含糊。

NPS 用真实的 URA 成交数据，在一个十年窗口里为项目的邮区层面基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模。它在设计上是回望式的：反映的是这个邮区的历史，并按项目自身的规模、交通与学校上修，而不是一个预测。

A · 7.0

NPS 品质等级

强，略低于 River Green 的 7.6

逾 90%

开盘当天售出

455 个中的 410，2026 年 3 月

S$3,266

项目均价 PSF

开盘当天——一簇里最贵

评分卡：一个 A，比它的孪生落后一步

NPS 因子	分数 /10	它反映什么
地铁便利度	9.0	步行 0.27 公里到大世界地铁站（TE15），临河
学校	8.6	1 公里内两所小学；River Valley 小学在范围内
项目规模	8.0	455 户——规模与流通性良好
资本增值	5.8	1 公里内转售十年增 ~2.3%/年；因规模、交通、学校上修 +1.3
租金增长	3.9	核心区（CCR）租金十年增 ~3.5%/年

这是一个货真价实的 A——一个可步行的地铁、一个深学区，以及一块国浩营销称「可能是同类最后一块」的稀有新加坡河临河地。它落在 7.0、而非邻居 River Green 的 7.6，有一个结构性原因：它更小（455 户对 524 户，拉低了项目规模分）。它带着这一簇的增长签名：一段温和的 约每年 2.3% 的邮区转售趋势，被质量上修，把它的 预测增长带到约每年 3.4%——过了 3% 这条线。和这一簇的其他项目一样，过线的增长是质量驱动的，而不是一段快速移动的邮区价格记录的产物。

真正剩下什么 — 以及它的价钱

River Modern 的开盘以任何标准看都是清盘：455 套里 410 套（逾 90%）在第一天售出，预览阶段就收到逾千张支票。按面积看的去化告诉你剩下什么：三房清掉约 95%、两房约 88%，而大四房约 80%——所以剩下的库存偏向 最大、最贵的单位。

户型	面积	起价	约 PSF
两房	538 平方英尺	S$1.548m	S$2,877
三房	797 平方英尺	S$2.298m	S$2,883
四房	1,464 平方英尺	S$4.588m	S$3,134

River Modern 各户型的指示性入门 PSF，对照项目成交均价。

最小两房 S$2,877 psf 的入门价是头条；而四房——剩货的主体——则是更高的 psf 和逾 S$4.5m 的总价。晚来的买家，大体是在从这叠的最上层挑选。

两把尺子：项目对自己，以及对邻居

对自己，River Modern 守住了开盘线——成交均价就停在它开盘的 S$3,266 psf，剩下的大户型定价等于或高于它。没有晚来折扣。

对周边，那份溢价才是要追问的点。River Modern 的开盘价 高于身边每一个对比项目。

对比项目	是什么	近期成交 PSF
River Green	相邻地块，永泰，99 年	约 S$3,130（开盘均价）
Zyon Grand	Zion 路一体化，CDL／三井，99 年	约 S$3,050（开盘均价）
Irwell Hill Residences	已落成的第 9 邮区转售，约 600 米	约 S$2,949（2026 均价）

River Modern 的成交均价 PSF 与其最接近的对比项目对照。

River Modern 的 S$3,266 psf 比它紧邻的孪生 River Green 高约 4%——而后者等级更高，7.6——比 Zyon Grand 高约 7%、比已落成的 Irwell Hill 转售（约 S$2,949 psf）高约 11%。理由是临河与直连地铁。临水确实稀缺，所以一份持久的溢价站得住——但它是你在入场时就付的溢价，换来的是一个比隔壁更便宜项目低一档的评分卡等级，而这个邮区的转售记录（约 S$2,949）摆明了核心第 9 邮区的价格实际落在哪里。

你大概会持有多久

NPS 把 River Modern 的增长预测在 每年约 3.4%——高于 3% 的目标——所以按模型，定价合理的户型在 四到六年这一档、单靠价格增长 就能达到 3% 的回报。和这一簇其他项目一样的保留意见在于：这增长是质量上修一段稳健的、约每年 2.3% 的邮区转售趋势，而非一段快速的；而且周边还有另外三个几乎雷同的项目（River Green、Zyon Grand，以及尚未开盘的 Parcel C）在抢同一批租客与转售买家，近期的租赁与退出市场很拥挤。这些数字是税费、融资与卖出成本之前的；卖方印花税让四年成为一个实际的下限。

诚实的结论

River Modern 是 River Valley Green 一簇里临河最佳、价也最高的 A 级项目——而评分卡的 7.0 是一个诚实的提醒：一个极佳的地址，放在一个更小的项目里，等级就略落后于隔壁那个更大、更便宜的。对于看重临河与门口地铁、又会持有多年的自住者，它是一个真正可爱的家，配得上这个 A。对于按数据付出 S$3,266 psf 这一簇最高价的买家，要先回答的问题是：当紧邻的 River Green 等级更高、又便宜约 4%、几分钟外已落成的转售在 约 S$2,949 psf 成交时，这份临河溢价是否值得背。

在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并用持有期计算器跑一跑你自己单位的价格。

River Modern — 紧邻大世界地铁站的临河项目艺术想象图。

资料来源：NPS 品质等级、五个因子分数与预测增长见 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里内转售趋势，按项目规模、交通与学校上修；数据截至 2026 年 6 月）。开盘去化、已售套数、各户型去化与项目自身成交 PSF 见 EdgeProp 与 The Edge Singapore；对比项目的开盘与转售 PSF（River Green、Zyon Grand、Irwell Hill）见 EdgeProp 与 PropertyGuru。指示性价格来自项目价格表；可售情况随销售变化。分数为模型输出，并非投资建议。

Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。他用 URA 成交数据建立了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。