River Green 诚实评测

River Green 在新项目评分卡上拿到 A 级（7.6）——是 River Valley 一簇里的最高分，凭借满分的规模，以及大世界地铁站之上近乎完美的学校与交通。它卖得极好。诚实的保留意见，在于是什么在推动那个增长数字。

By TRIBE Editorial · 30 June 2026 · 2 min read

River Green 是一个 524 户、99 年地契的新盘，就坐落在第 9 邮区 River Valley Green 一带的大世界地铁站正上方，预计 2030 年前后落成。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 A 级（7.6）——是聚在新加坡河一带四个新盘里 最高的——永泰在开盘当周就清掉了 88%。这个等级建立在近乎无瑕的地段之上，而在你出手之前真正值得弄明白的一个数字，是究竟什么在推动它的预测增长。这是一篇诚实的解读：评分卡、还剩什么、以及数据说你付的是什么。方法论公开，绝不含糊。

NPS 用真实的 URA 成交数据，在一个十年窗口里为项目的邮区层面基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模。它在设计上是回望式的：反映的是这个邮区的历史，并按项目自身的规模、交通与学校上修，而不是一个预测。

A · 7.6

NPS 品质等级

River Valley 一簇里最高

93%

已售单位

524 个中已售 488，截至 2026 年 4 月——约剩 36

S$3,130

项目均价 PSF

开盘当周，460 套

评分卡：一个干净的 A

NPS 因子	分数 /10	它反映什么
项目规模	10.0	524 户——流通性与配套的理想规模
地铁便利度	9.0	步行 0.11 公里到大世界地铁站（TE15）
学校	9.0	1 公里内两所小学；River Valley 小学 0.30 公里（爆满）
资本增值	6.0	1 公里内转售十年增 ~2.3%/年；因规模、交通、学校上修 +1.5
租金增长	3.9	核心区（CCR）租金十年增 ~3.5%/年

这是一个货真价实的 A，前三行就是原因：满分规模、离大堂 110 米 的地铁，以及一个深、爆满的小学学区。后两行带着诚实的保留意见。NPS 从 1 公里内住宅的实际转售记录——过去十年约每年 2.3% 的增长—— 出发预测价格增长，再按项目质量上修。River Green 因规模、交通与学校拿到一个大幅的 +1.5 上修，把它的 预测增长带到约每年 3.7%，过了 3% 这条线。请读对它：A 级与过线的增长是真的，但推动它们的是项目质量，而不是一段火热的邮区价格历史。核心第 9 邮区自己的转售，是稳健、而非惊艳的表现。

真正剩下什么 — 以及它的价钱

永泰在 2025 年 8 月开盘当周以均价 S$3,130 psf 售出 460 套（88%）——是当年核心中央区新盘的纪录；到 2026 年 4 月底，已有 488 套（93%） 成交，约剩 36 套。家庭型户型最先被买走：104 套三房和 35 套四房在开盘后只剩寥寥数套。剩下的多偏向 较小的户型——一房（约 420 平方英尺）、一房加书房，以及紧凑的两房。

户型	面积	起价	约 PSF
一房	420 平方英尺	S$1.20m	S$2,857
两房	527 平方英尺	S$1.50m	S$2,846
三房	786–883 平方英尺	S$2.25m	S$2,862
四房	980 平方英尺	S$2.80m	S$2,857

River Green 各户型的指示性入门 PSF，对照项目成交均价。

紧凑的面积是要掂量的取舍：一房从 420 平方英尺起，连四房也只有 980 平方英尺，开盘时就有公众议论。你付的是核心邮区、一体化交通的价钱，换来的是高效、而非宽敞的空间。

两把尺子：项目对自己，以及对邻居

对自己，River Green 自开盘以来 488 笔成交的均价约为 S$3,130–3,145 psf——这一年里价格是守住、而非上涨——所以晚来买小户型的人，付的价与早期买家一致。

对周边，它处在大世界与河畔一簇几乎雷同的新盘之中。

对比项目	是什么	近期成交 PSF
River Modern	相邻地块，国浩，99 年	约 S$3,266（开盘均价）
Zyon Grand	Zion 路一体化，CDL／三井，99 年	约 S$3,050（开盘均价）
Irwell Hill Residences	已落成的第 9 邮区转售，约 600 米	约 S$3,010（2026 中位）

River Green 的成交均价 PSF 与其最接近的对比项目对照。

River Green 的约 S$3,130 处在新盘同侪的中间——低于临河的 River Modern、高于一体化的 Zyon Grand——并相对几分钟外一个已落成项目 Irwell Hill 约 S$3,010 psf 的转售 有溢价。那个转售数字是现实检验：它是核心第 9 邮区成交价实际落定的水平，也印证了邮区趋势是稳健、而非快速。

你大概会持有多久

NPS 把 River Green 的增长预测在 每年约 3.7%——舒舒服服高于 3% 的目标——所以按模型，定价较好的户型在 四到六年这一档、单靠价格增长 就能达到 3% 的回报。诚实的框定在于这增长从何而来：一段温和的、约每年 2.3% 的邮区转售趋势，被项目的规模、地铁与学校上修。这让 River Green 成为一个适合想要蓝筹地址与流通性的买家的强持有标的，租金角度是次要引擎（这里核心区的毛回报偏薄，接近 2.7%）。这些数字是税费、融资与卖出成本之前的；而卖方印花税让四年成为一个实际的下限。

诚实的结论

River Green 是评分卡在 River Valley 一簇里的最高分——一个建立在你日后无法改变的东西之上的干净 A：楼下的地铁、范围内的好小学，以及 524 户蓝筹地址的流通性。诚实的微妙之处在于：它过线的增长是质量驱动的，是把一段稳健的、约每年 2.3% 的邮区转售记录上修，而不是骑在一段快速记录之上；而且租金回报偏薄。对于一个想要片区里地段最好的单位、又能接受紧凑面积的长线自住者，它配得上这个 A。对于纯看数字的买家，请把这一带自己的转售（约 S$3,010 psf）与温和的邮区趋势放在眼前。

在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并用持有期计算器跑一跑你自己单位的价格。

River Green — 建于大世界地铁站之上的项目艺术想象图。

资料来源：NPS 品质等级、五个因子分数与预测增长见 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里内转售趋势，按项目规模、交通与学校上修；数据截至 2026 年 6 月）。开盘去化、已售套数与项目自身成交 PSF 见 EdgeProp；对比项目的开盘与转售 PSF（River Modern、Zyon Grand、Irwell Hill）见 EdgeProp 与 PropertyGuru。指示性价格来自项目价格表；可售情况随销售变化。分数为模型输出，并非投资建议。

Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。他用 URA 成交数据建立了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。