关于 Promenade Peak 的诚实洞察

Promenade Peak 是 Zion Road 上一个 596 个单位、99 年地契的高楼，紧邻新加坡河，约 2031 年落成。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 A 级（8.0）——是当前新盘里最高分之一，建立在项目规模的满分，以及第 3 邮区这段里峇峇利边缘强劲的交通、学校与租金基本面之上。还有 163 个单位在售，确有选择。但有两点值得诚实地标出来：落成还有五年，价目表跨度很宽——大多数组合定价合理，少数则比合理价值高出两位数百分比。这是一篇对等级、对剩下的单位、以及对每个单位你大概会持有多久的审视。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、学校、项目规模、地铁便利度与租金增长——全部基于真实的 URA 成交数据，在设计上是回溯性的。持有期方面，我们采用公开的 NPS 计算器：合理价值取每个房型附近成交 PSF 的中位数，项目按其建模的增速增长，我们给出清得过 3% 年回报所需的年数——不计印花税、融资与卖出成本。

评分卡：榜上最强之一

Promenade Peak 的 8.0 是我们发布过最高的 NPS 分之一，子分说明了原因。

这是一个很均衡的 A 级：最大的规模、步行可达的汤申-东海岸线车站、扎实的学区、高于平均的增长与租金基本面，合成约 每年 3.96% 的建模价格增速——高于 3% 目标。评分卡没有计入的一件事是耐心：落成约在 2031 年，这里的买家要为大约五年锁住资金才拿到钥匙，期间按在建分期付款逐步支付。

真正剩下什么 — 以及它的价钱

596 个单位里有 163 个在售，价目表跨度很宽，关键的线是每个房型的合理价值（附近成交 PSF 中位——1房约 2,818、2房约 2,911、3房约 2,998 新元）。

令人安心的是，最深的几池正是定价合理的那些：527 平方英尺 1房+书房（38 个）、786 平方英尺 2房+书房（30 个）、1,421 平方英尺 4房 Premium（20 个）与 1,884 平方英尺 5房 Premium（13 个），都在合理价值上下几个百分点之内。要当心的是带溢价的薄池——678 平方英尺 2房高出 9%，3房 Premium 户型高出 15–18%。以下是两个定价合理、可售量大的户型：

这个合理价值建立在什么之上 — 附近的二手

里峇峇利边缘的二手市场又深又多样——1 公里内 136 个成交项目——横跨永久地契河景与较新的地契。

最干净的同口径是 Highline Residences——一个较新的 99 年地契，约 2,571 新元 psf。两个永久地契可比需要做地契折算才能和 Promenade Peak 全新的 99 年地契相比：套用市场约 12% 的永久地契溢价，Rivergate 约 3,027 新元的永久地契在 99 年等价口径约为 2,664 新元，Twin Regency 约 1,852 新元约为 1,630。Promenade Peak 的混合合理价值在 约 3,100 新元——高于较新的地契二手，约等于经折算的永久地契河景，这与一个地段强、全配套的全新项目一致。上面定价合理的那些组合，是入在这条线上、而非线上方。

持有期，两种口径

用 NPS 计算器的模型——3.96% 预期增速、3% 目标——以下是每个组合的预估持有期，按仅价格增值与加上该区约 3.35% 租金回报两种口径。

这个规律奖励入场纪律。因为建模增速（3.96%）越过了 3% 这条线，每一个在合理价值或以下的组合，仅靠价格增值就能在 4–6 年这一档清得过 3% 回报——而那些正是又深又可售的池子。带溢价的组合则滑落：+9% 的 2房仅靠价格要 6–10 年，+18% 的 3房 Premium 要十年以上，各自只有在计入租金后才落进 4–6 年这一档。数字不计印花税、融资与卖出成本，而落成约在 2031 年，现实的持有时钟从交楼起算、而非认购起算。

诚实的结论

就基本面而言，Promenade Peak 是我们评过最强的新盘之一——规模满分、步行可达地铁、好学区、第 3 邮区河畔地址，干净的 A 级（8.0）。两个诚实的注脚是时间与价格纪律。落成约在 2031 年意味着五年的等待；这适合有持有能力的买家，不太适合需要更快用上单位的人。

价格上，好消息是最深的几池正是定价合理的那些——1房+书房、2房+书房、4房 Premium 与 5房 Premium 都入在合理价值或略低，模型在 4–6 年内清得过。薄的、带溢价的 2房与 3房 Premium，是该跳过的——除非那个特定户型正是你想要的、而你是买来自用、不是为回报。等级强、存量好——只要买定价在合理价值上的组合，别买定在它上方的。

在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并把你自己的单位价格跑一遍持有期计算器。

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资料来源：NPS 品质等级、子分、预期增速、合理价值与附近二手可比见 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；数据截至 2026 年 6 月）。可售单位、面积与 PSF 取自项目价目表，截至 2026 年 6 月 17 日；可售量随单位售出而变化。持有期以公开的 NPS 计算器模型计算（成交 PSF 中位数作合理价值、建模增速、3% 目标；不计印花税、融资与卖出成本）；99 年等价口径套用约 12% 的永久地契对全新地契折算（TRIBE 惯例）。项目效果图与户型图取自发展商营销材料（效果图为艺术想象图；户型图为示意，非按比例）。分数与持有期为模型输出，并非投资建议。

Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。他基于 URA 成交数据建立了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。