关于 Grand Dunman 的诚实洞察

Grand Dunman 在新项目评分卡（NPS）上拿到 A 级（7.8）——Dakota 地铁旁、学区强、项目规模大。但家庭户型已售罄：还剩的是定价低于合理价值的小一房，和带溢价的大顶层单位。

By TRIBE Editorial · 29 June 2026 · 3 min read

Grand Dunman 是 Dunman Road 上一个 1,008 个单位、99 年地契的项目，步行可达 Dakota 地铁站，约 2027 年落成。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 A 级（7.8）——凭交通、学校与规模，是东部较强的新盘之一。但对今天的买家来说，评分卡只是故事的一半：这个项目卖得不错，剩下的是原始户型组合里一块偏窄、偏斜的切片。两房、三房、四房的家庭户型已经售罄。你还能买到的，是小一房——定价低于合理价值——以及一排带溢价的大顶层单位。这是一篇对等级、对真正剩下的单位、以及对每个单位你大概需要持有多久的诚实审视。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、学校、项目规模、地铁便利度与租金增长——全部基于真实的 URA 成交数据，在设计上是回溯性的。持有期方面，我们采用公开的 NPS 计算器：合理价值取每个房型附近成交 PSF 的中位数，项目按其建模的增速增长，我们给出清得过 3% 年回报所需的年数——不计印花税、融资与卖出成本。

Grand Dunman — Dunman Road 上 1,008 个单位项目的效果图。

A · 7.8

NPS 品质等级

Dakota 地铁、强学区、规模大

仍可售的单位

共 1,008 个 — 多为一房 + 顶层

3.95%

建模价格增速/年

高于 3% 目标

评分卡：一个货真价实的 A

Grand Dunman 的 7.8 是当前新盘里较高的 NPS 分之一，子分总体都强。

NPS 因子	分数 /10	它反映了什么
地铁便利度	9.0	步行可达 Dakota 地铁站（环线）
学校	8.6	1 公里内第 15 邮区深厚学区
项目规模	8.0	1,008 个单位 — 大、流通、配套全
资本增值	6.9	该邮区二手过去十年表现强劲
租金增长	6.7	RCR 租金过去十年约 +4.7%/年

Grand Dunman 的 NPS 评分卡——地铁（9.0）、学校（8.6）、规模（8.0）全面强，资本增值（6.9）与租金增长（6.7）高于平均，综合 A 级（7.8）。

这里没有弱项。家门口的环线车站、深厚的学区、1,008 个单位的规模，合成约 每年 3.95% 的建模价格增速——舒服地高于 3% 目标。就基本面而言，这正是评分卡奖励的那类项目。2026 年中买家的问题不在等级，而在还剩什么可买。

真正剩下什么 — 以及它的价钱

原始的 1,008 个单位里，只剩 86 个，而且组合很特别：整批两房、三房、四房家庭户型已经卖完。可售的是小一房与一房加书房户型，以及一批大五房与顶层单位。关键的线是每个房型的合理价值——附近成交 PSF 中位（一房约 2,691 新元；五房／顶层约 2,463 新元）。

可售组合	面积	余量	PSF	对比合理价值
1房 + 书房	710 平方英尺	6	2,373	−11.8%
1房	581 平方英尺	2	2,506	−6.9%
1房 + 书房	549 平方英尺	50	2,572	−4.4%
5房	2,131 平方英尺	1	2,422	−1.7%
5房	2,217 平方英尺	14	2,529	+2.7%
顶层	2,433 平方英尺	2	2,721	+10.5%
顶层	3,057 平方英尺	1	2,728	+10.8%

所有可售组合按开价 PSF 对各房型合理价值排序——剩余一房低于合理价值，较大的顶层单位带 5–11% 溢价。

分化很干净。一房是价值所在——549 平方英尺户型（剩余最大的一池，50 个单位）低于合理价值约 4%，710 平方英尺一房加书房低近 12%。顶层带溢价——较大的楼层开价比同尺寸中位高 5–11%。以下是剩余最深的一房池和一个有代表性的五房：

Grand Dunman 户型图 — 1房+书房，549 平方英尺，剩余单位最多的一池。

Grand Dunman 户型图 — 2,217 平方英尺五房，主要剩余的大户型选项。

这个合理价值建立在什么之上 — 附近的二手

Dakota 一带二手市场很深——评分卡数到 1 公里内有 149 个成交项目——所以可比很扎实。

可比项目	地契 · 房龄	距离	近期二手 PSF
Waterbank @ Dakota	99 年 · 2013	0.26 公里	约 2,131 新元
Dakota Residences	99 年 · 2010	0.41 公里	约 2,023 新元
The Sunny Spring	永久地契 · 1998	0.48 公里	约 1,227 新元

Grand Dunman 的价格对照附近成交——Dakota 较新的 99 年二手约 2,023–2,131 新元，对照 Grand Dunman 约 2,580 新元的混合 NPS 合理价值。

最干净的两个可比都是较新的 99 年地契——Waterbank @ Dakota 与 Dakota Residences——作为 13 至 16 年的二手，约 2,023–2,131 新元 psf 成交，不需要地契折算。Grand Dunman 的混合合理价值在 约 2,580 新元，所以新盘开价比可比二手高约 22–28%。这个溢价买的是全新单位、全新配套与更长的地契——在强劲的 A 级背景下，定价低于自身合理价值的一房，是有纪律的入场点。The Sunny Spring 约 1,227 新元是一个老的永久地契低层，定的是底，不是基准。

持有期，两种口径

用 NPS 计算器的模型——3.95% 预期增速、3% 目标——以下是每个组合的预估持有期，按仅价格增值与加上该区约 3.0% 租金回报两种口径。

可售组合	PSF	持有期（仅价格）	持有期（计入租金）
1房+书房 · 710 平方英尺	2,373	4–6 年	4–6 年
1房+书房 · 549 平方英尺	2,572	4–6 年	4–6 年
5房 · 2,217 平方英尺	2,529	4–6 年	4–6 年
顶层 · 2,433 平方英尺	2,721	>10 年	4–6 年
顶层 · 3,057 平方英尺	2,728	>10 年	4–6 年

因为项目的建模增速（3.95%）越过了 3% 这条线，一房与定价合理的五房仅靠价格增值就能在 4–6 年这一档清得过 3% 回报。顶层不行——在 5–11% 溢价下，建模增速要十年以上才追得过你付的价，只有计入租金收入后才落进 4–6 年这一档。一如既往，数字不计印花税、融资与卖出成本，而卖方印花税让四年成为一个现实下限。

诚实的结论

Grand Dunman 是一个强劲的 A 级项目——Dakota 地铁、深厚学区、1,008 个单位的规模、建模增速舒服地高于目标。就基本面而言，它配得上这个 A。但在这个阶段，你能选的不是基本面：家庭户型已经没了，决定是在定价低于合理价值的价值一房与定价高于合理价值的顶层之间。

对于想要一个流通、地段好的一房的单身、夫妻或投资者，剩余的 549 与 710 平方英尺组合——低于合理价值 4–12%、又在一个 A 级项目里——是有纪律的买入，模型在 4–6 年内清得过。对于顶层，你为最大的楼层付 5–11% 溢价；对一个想要空间的自住者，这可能是对的选择，但就数字而言它是长持或出租盘，而非快速重估。等级是优秀的；只要想清楚你买的是剩余存量的哪一半。

在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并把你自己的单位价格跑一遍持有期计算器。

资料来源：NPS 品质等级、子分、预期增速、合理价值与附近二手可比见 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；数据截至 2026 年 6 月）。可售单位、面积与 PSF 取自项目价目表，截至 2026 年 6 月 17 日；可售量随单位售出而变化。持有期以公开的 NPS 计算器模型计算（成交 PSF 中位数作合理价值、建模增速、3% 目标；不计印花税、融资与卖出成本）。项目效果图与户型图取自发展商营销材料（效果图为艺术想象图；户型图为示意，非按比例）。分数与持有期为模型输出，并非投资建议。

Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。他基于 URA 成交数据建立了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。