组屋转售连续第二季下跌——而且跌幅更深，不是收窄

两个月前，组屋转售的故事看起来像一次只持续一季的晃动。价格在 2026 年第一季下滑——是 2019 年以来首次按季下跌——但五月的速报数据显示价格回升、成交量反弹，所以诚实的解读是「平而稳」。7 月 1 日公布的第二季官方速报估计，把这个问题往另一个方向定了案：价格再度下跌，而且这次的跌幅比第一次更大。这如今是一个连续两季的下跌，而不是一个反弹回来的下滑。

这并不意味着崩盘。0.3% 的按季波动很小，底下的市场是有序的，而非陷入困境。但五月速报里的反弹，并没有延续到整个季度；而现在数据说了什么、又还没说什么，值得把话讲精确。

没有反转的下跌

速报估计显示组屋转售价格在第二季下跌 0.3%，接续第一季 0.1% 的跌幅——而后者本身就是近七年来首次按季下跌。连续两季下跌，第二次是第一次的三倍。五月速报的反弹，在它发生的那个月是真的；只是不足以把整个季度重新拉回正值。

成交量讲的故事更尖锐。第二季有 6,268 宗转售成交，比 2025 年同季的 6,981 宗少 10.2%。这是活动量按年出现双位数下滑——最清楚的信号，说明这是需求真正在降温，而非定价上的小插曲。当价格与成交量一起走软，市场告诉你的，是指数单独一项所低估的东西。

买家去了哪里

最常被引用的解释与其说是疲弱，不如说是替代：买家从价格偏高的转售组屋，转向预购组屋（BTO）的供应。分析师指向一连串等候期较短——三年以内——的预购组屋推出，这消除了许多买家当初转向转售市场的主要理由。六月的销售活动在三巴旺与宏茂桥推出了 2,520 个约三年等候期的单位，三房式及更大单位的首次购屋家庭中位申请率升至 1.4，高于二月推出时的 0.9。需求没有消失；它移动了。

再叠加一个走软的就业市场与更广泛的经济不确定性，谨慎买家的算盘就变了。当一间接近全新的预购组屋三年后就能以受管控的价格入手，为一间转售组屋在估值之上再加价的理由就变弱了——对价格敏感的市场中段尤其如此。

百万组屋的悖论

这里有一部分抵抗着「价格在跌」这个简单标题：即便指数下滑，百万组屋成交在第二季升至 491 宗，高于第一季的 411 宗——创下新高。涨势由碧山南地平线（Bedok South Horizon）与宏港河畔（Hougang RiverCourt）等刚过最低居住年限的成熟项目里的五房式带动，多数成交落在大巴窑、女皇镇与红山。

这不是矛盾——这是一个双速市场。宽阔的转售指数由一间寻常市镇里的寻常四房、五房式所决定，而那间组屋正在走软。百万组屋区段是另一种生物：稀有、地段好、刚满最低居住年限的房源，由稀缺性、而非周期来定价。一个下跌的指数与一个创纪录的顶端，完全可以并存，而眼下正是如此。如果你拥有那一类组屋，标题里的下跌不是你的市场。

私宅市场也降温了——但并不均匀

同一份速报显示私宅价格在第二季上升 0.5%，从上一季的 0.9% 放缓。全岛非有地私宅价格实际上微跌 0.1%，扭转了 1.3% 的涨势——但这个平均值掩盖了一个分化。核心中央区上涨 2%，比上一季更快，而市区边缘下跌 1.4%、郊区下滑 0.2%。用分析师的话说，中心以外的新盘定价「以买家为念」——五月纬壹（one-north）的一个新盘价格约比近期市区边缘中位低 6.5%。与此同时供应闸门是开着的：政府已通过土地销售计划确认 2026 全年 9,320 个私宅单位，比过去十年的平均高出逾五成。

两季比一个数据点多，但比一个趋势少。对 2026 年年中组屋转售最诚实的标签是「温和降温」——一个略带下倾的、有序的平台期——而不是「跌下悬崖」，更绝不是五月速报一度暗示的那种反弹。

如果你在买或在卖，这意味着什么

对卖家来说，市场已悄悄换了性格。两个走软的季度、加上成交量下滑一成，意味着买家更挑剔、也在预购组屋里有了真正的替代选择。定价合理的组屋仍在成交——但「定价合理」如今指的是锚定在你自己那栋楼、那个房型近期的几宗成交上，而不是 2024 年的高点或邻居的标题成交。例外是真正稀缺的房源——刚满最低居住年限、地段好、面积较大的组屋——百万组屋的数据显示那里的需求仍在创纪录。搞清楚你的组屋究竟在哪个市场里。

对买家来说，一个温和降温的市场是筹码，不是大甩卖。跌幅是零点几个百分点，所以等一个数据没有显示的崩盘是差策略——但你不再需要追价。你可以按估值成交、慢慢来，让更广的预购组屋供应与走软的成交量为你所用，尤其在创纪录的顶端之外。而如果一间等候期短的近期预购组屋合你的时间表，先诚实地做那个比较，再去付转售的溢价。

而对任何在读下一则按月速报的人：盯住按季指数看真正的信号。五月单月的反弹让市场看似已转过弯；它所属的那个季度，最终仍是下跌。单个数据点很少能独自讲出真相。

每个转售市镇与公寓在基本面上的落点，见 tribesg.com/rps。

资料来源：2026 年第二季组屋转售价格、成交量与百万组屋、私宅价格指数与区域细分，以及土地销售计划供应数字的速报估计，参见 HDB、市区重建局（URA） 与 Singstat，并据 The Straits Times 于 2026 年 7 月 1 日的报道。按季与按年比较由公布的数字计算得出。这些是预先速报估计，最终数字于本月稍后公布。数字截至 2026 年 7 月 1 日；本文仅供参考，不构成投资建议。

陈思乐（Silas Tan）是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创办人。他用 126,000 多笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。